◎尹中立
在国内研究房地产行业的人士中，很少有人关注股市对楼市的影响。如今，股市已经成为影响楼市的最重要因素。
股市已对楼市产生影响
我认为，影响2008年楼市的最关键因素是股价与物价。目前,从已经过去的5个月情况看，这个认识已基本成了现实,而4、5月份全国楼市的销量已对此做了最好的诠释。
按常理，每年的第一季度都是房市的淡季，这是房地产业的规律。但是一进入4月份，房市的成交量就会迅速活跃进来，5、6月份则是销售旺季。可今年的4、5月份房市并没有出现开发商所期盼的销售转旺的迹象。从全国主要的一线城市看，北京、上海、深圳、广州等住房销售均比3月份有不同程度的下降，5月份的旺季也没有“旺”起来。
有人认为，房市不旺，与股市无关。影响房市出现拐点的应该是2007年底出台的二套房信贷政策。但二套房政策又很难解释4、5月份的房地产销售为什么比前3个月更差这个问题。因为按照政策对市场的冲击规律，在政策出台初期其效用应该是最大的。
这样看来,我们可以确定，是股市价格的下跌导致了楼市的不景气。
曾经股市与楼市呈负相关关系
在我国，有很多人认为股市与楼市之间是负相关关系，甚至国家发改委的专家在今年4月份还预言：2008年股市下跌会导致资金向楼市流动，楼市会上涨。
我国股市与楼市之间确实出现过负相关关系，即股市下跌而楼市上涨。2001年至2005年间，我国股价不断下跌，是典型的熊市状态，但其间的楼价却不断上涨，有些城市（如上海等）的房价在此期间上涨的幅度超过2倍，是典型的牛市。
但这纯粹是一个特殊时期的一个偶然的巧合，它不足以证明我国的房地产市场与股票市场就是跷跷板的关系。
我国的股票市场和房地产市场都是从上个世纪90年代初开始起步的，在2001年前后，股票市场的规模和房地产市场的规模都比较有限，当时的股市流通市值在1万亿元左右，而房地产的投资及销售规模为5000亿元左右。二者不仅在规模上比较小，在价格形成机制上还没有完全实现市场化，因此股市与楼市之间互相影响不明显。从时间上看，至2001年中，股票市场的价格已经很高，并出现了股价泡沫的破灭。当股票价格从高位难以为继而下跌时，房地产市场因为住房制度的改革及一系列措施的出台而逐渐走出低谷，因而使我们看到了股价不断下跌而房价不断上涨的一幕。
而股市与楼市在2005年之后都发生了巨大的变化。
2005年之前的股票市场对经济及金融的影响因其总量规模小，可以忽略不计。2005年5月，当股票指数在1000点时，深圳与上海两个市场的流通股总市值为12000亿元左右，占GDP的10%，即使是计算总市值也只有35000亿元左右，占GDP的20%左右。但股市在2007年度发生了巨大变化。至2007年底，上海综合指数超过了5000点，两市总市值超过30万亿元，占GDP的100%以上。更值得关注的是，在股权分置改革之后，以前不能流通的股票逐渐开始流通，相当于在两年的时间里中国的GDP额外地增加了一倍。这些增加的财富全部是流动性很高的金融资产！这些资产具有准货币的功能，它极大地提高了社会的实际购买力。
而房地产市场在1998年住房制度改革的一系列政策的作用下也出现了根本性的变化。个人购房的比重从1998年前的30%左右上升到95%以上，土地的转让从2003年开始也逐步进入了市场化的轨道，房地产的规模也开始迅速膨胀。住房不再是单纯的消费品，其金融功能开始逐渐发挥出来。住房占居民存量财产的比重超过了银行储蓄存款，成为老百姓财产的最重要组成部分。
所有这些表明，股市不再是从前的股市，楼市也有别于从前的楼市，它们二者的关系也出现了明显的变化。股价的上涨使投资者的账目资产迅速膨胀，不仅提高了房地产市场的购买力，而且通过上市公司的融资为地产开发公司提供了大量廉价的资金，助推了地价和房价。2007年，当股价大幅度飙升时，深圳、北京等城市的房价也出现了快速的上涨，房价与股价也不再是此消彼涨的关系了。
可见，简单地将历史上曾经出现的负相关现象，描述为一般规律是很容易出现错误的，我们必须深刻认识事物和现象之间的内在逻辑关系。
国际经验早已表明，股票市场存在财富效应，即股票市值的上涨会刺激消费的增长。股价往往成为楼价的先行指标，当股价大幅度上涨一段时间之后（通常是6个月左右）楼价就会出现上涨。反之，股价大幅度下跌之后楼价就会出现下跌，即股市与楼房市之间是正相关关系。
股价影响楼价的内在逻辑
决定股价走势和楼价走势的最基本因素是完全一致的，即都是由经济的基本面决定的。因此,当经济发展状况良好、老百姓就业和收入稳定增长、物价水平和货币购买力基本保持稳定时，股价走高，楼市繁荣；当经济状况不好，收入增长和就业存在不确定性、物价飞涨、利率飙升时，股价下跌，楼市也不会景气。
股市的财富效应对楼市的影响极大。当股市处在牛市状态时，新进入股市的资金假设是1000亿元的话，股市的总市值一定会增加数千亿元，使投资者的账面财富增加。并且，这些增加的财富一般集中在少数人手中，而迅速增加的财富会刺激投资者购买住房、汽车等。需要说明的是，在2007年股市大涨的时候，不仅住房销售价格及金额大涨，而且一次性付款的比例也创新高。另外，在油价不断上涨的状态下大排气量汽车销售却大增50%。这些都是不正常的情况，属于股市财富迅速增加而导致的“失常症候群”（引自台湾学者的名词）。
2007年我国股市市值增加了15万亿元之巨，流通市值增加了约5万亿元。股市增加的财富远远超过储蓄存款的增量（储蓄存款每年增加约2万亿元），这些爆增的财富当然会冲击经济的各个领域。
在20年前的日本和台湾，同样出现过类似的“失常症候群”，当人们在股市里快速赚钱后，不仅购买豪宅华厦，甚至有人用黄金装饰厕所，制造“金碧辉煌”的景象，奢靡之风盛行。日本投资者在股市财富刺激下大举到美国购买不动产，一掷千金。台湾学者于宗先教授曾提醒大陆:不要重蹈日本和台湾的覆辙。他认为股市与房地产市场的轮番上涨会导致泡沫经济，但泡沫经济的破灭会使房地产市场长期处于低迷状态，最终会极大地打击本国经济。
自2007年开始，我国的股市已经成为影响楼市的主要因素，股价成为楼价的先行指标，要分析预测楼市，应该首先观察股市。
很可能在2008年第三季度后，在国内外因素的影响下（国内的通货膨胀、国外的次贷危机及美国经济的衰退），上市公司盈利增长下滑的概率大大增加，而限售股不断解禁，股市下跌的可能性远大于上涨的可能性。股市陷入盘整的时间至少在2年左右（2010年限售股才解禁完毕），则楼市会陷入较长时间（2年以上）的不景气。
2008年必将出现楼市的真正拐点。
作者简介:尹中立 博士，副研究员。现任中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任。长期关注股票市场和房地产市场。曾在国内多家权威媒体发表200余篇论文及评论。出版专著《资本风暴》等多部经济学著作。
